Costes y beneficios de las servidumbres de conservación

Transmitir una servidumbre de conservación sobre su propiedad tiene beneficios tanto intrínsecos como financieros para usted, su familia y su comunidad. Varias entidades gubernamentales (federales, estatales y locales) y organizaciones privadas han establecido incentivos financieros para animar a los propietarios a conservar sus tierras. Estos incentivos incluyen pagos en efectivo y diversos incentivos fiscales que los terratenientes pueden utilizar para diversificar o ampliar las operaciones, pagar deudas, pagar gastos y ahorrar para la jubilación. Este documento ofrece una visión general de los beneficios financieros y no financieros y de los costes de transmitir una servidumbre de conservación.

Beneficios - Financieros

Existen cinco (5) tipos de beneficios financieros que pueden derivarse de la cesión de una servidumbre de conservación, (1) deducciones fiscales federales; (2) créditos fiscales del estado de Colorado; (3) beneficios fiscales sobre el patrimonio; (4) beneficios fiscales sobre la propiedad; y ocasionalmente, (5) pagos en efectivo. A continuación se detalla cada beneficio financiero.

Deducción fiscal federal

La donación de una servidumbre de conservación puede ser tratada como una donación benéfica, haciendo que el valor de la servidumbre de conservación sea deducible de impuestos. La deducción fiscal federal benéfica por la donación de una servidumbre de conservación se reduce por el valor de cualquier crédito fiscal estatal recibido. Después de esa reducción, se le permite deducir la cantidad donada hasta 50% (100% para agricultores y ganaderos cualificados) de su renta bruta ajustada, con un período de prórroga de quince (15) años. Si usted recibe créditos fiscales estatales por 90% del valor donado de la servidumbre de conservación, la deducción benéfica federal sólo puede ser la 10% restante del valor donado.

Beneficios fiscales del Estado de Colorado

Los propietarios privados cualificados de Colorado pueden optar a créditos fiscales transferibles por la totalidad o una parte del valor de la servidumbre de conservación. El valor de la servidumbre de conservación lo determina un tasador cualificado. El valor de los créditos fiscales asciende a 90% del valor de la servidumbre de conservación. El máximo que pueden recibir los propietarios es de $5M en créditos, que sólo pueden distribuirse en incrementos de hasta $1,5M anualmente. A continuación, los propietarios pueden (1) aplicar el crédito fiscal para la conservación a su obligación tributaria estatal; (2) transferir (vender) el crédito fiscal a otro contribuyente que lo necesite para su obligación tributaria estatal; o (3) solicitar un reembolso en efectivo al Estado en años con ingresos positivos. Cualquier parte del crédito fiscal que no se utilice en el año de la donación puede utilizarse en los 20 años siguientes del impuesto sobre la renta. No se pueden reclamar créditos adicionales hasta que el donante original o el cesionario hayan utilizado o renunciado a los créditos fiscales antes de 2014. Existe un límite global de $50 millones de dólares anuales para los créditos fiscales. Si se supera el límite, el propietario recibirá un crédito fiscal para un año futuro. Normalmente, los créditos fiscales se reciben 4 meses después de que se presente una solicitud completa a la División de Conservación, lo que suele ocurrir entre 5 y 6 meses después de que se registre la servidumbre. La certificación del crédito fiscal requiere una revisión por parte del Estado antes de generar cualquier crédito. NOTA: Los propietarios deben vender los créditos fiscales de servidumbre de conservación a través de un corredor de créditos fiscales de confianza. Los corredores trabajan durante todo el año para identificar a los compradores y ponerlos en contacto con los vendedores. La venta de un crédito fiscal genera ingresos imponibles.

Actualizaciones derivadas de la Ley 24-126 del Senado

El crédito es ahora reembolsable en años TABOR y no TABOR. A partir de 2027, los propietarios de tierras pueden reclamar hasta $200.000 como reembolso.

El porcentaje del crédito (el valor del crédito fiscal como porcentaje del valor de la servidumbre de conservación, determinado por una tasación cualificada) disminuirá de 90% a 80% (del valor de la servidumbre de conservación) el 2 de enero de 2027. Esto significa que tiene 2 años para aprovechar los mejores incentivos para la conservación que hemos visto nunca.

Beneficios fiscales

Cuando se coloca una servidumbre de conservación sobre una propiedad, lo más frecuente es que el valor de la propiedad disminuya y esto reduzca el valor imponible de la herencia del difunto. Además, si la servidumbre puede acogerse a determinadas disposiciones del Código de Rentas Internas, el 40% del valor de la propiedad restante tras la concesión de una servidumbre puede excluirse del valor de la herencia, hasta una exclusión máxima de $500.000.

Beneficios fiscales

Si la propiedad tributa al tipo agrícola en el momento de la constitución de la servidumbre, el propietario puede seguir recibiendo el trato fiscal agrícola favorable aunque la producción agrícola se interrumpa en el futuro.

Pagos en efectivo

Ocasionalmente, EVLT puede conseguir dinero de fuentes de financiación públicas y privadas para comprar una parte de una servidumbre de conservación con dinero en efectivo. El propietario recibe el dinero en efectivo en el momento del cierre. Esto se conoce como venta a precio de ganga de una servidumbre de conservación. Normalmente, en una operación de compraventa se compran 50% del valor de la servidumbre. El 50% restante se trata como una donación y se compensa a través de los diversos beneficios fiscales descritos anteriormente.

Beneficios - No financieros

Los propietarios tienen diferentes razones para decidir gravar sus tierras con una servidumbre de conservación. Muchas de estas razones no tienen nada que ver con los beneficios económicos descritos anteriormente y sí con la ética conservacionista del propietario y el amor por su tierra. Los beneficios intrínsecos incluyen la preservación de hermosas vistas panorámicas y nuestro patrimonio occidental, tierras agrícolas fértiles y recursos hídricos, así como el hábitat crítico de la vida silvestre y los animales que comparten la tierra como su hogar. Las servidumbres de conservación también pueden ayudar a conservar el legado de una familia y evitar disputas familiares sobre qué hacer con la propiedad y ofrecer a la siguiente generación la oportunidad de participar y disfrutar de nuestro patrimonio occidental.

Costes - Financieros

La transmisión de una servidumbre de conservación requiere la elaboración de los siguientes informes:

• Un informe de inventario de referencia que documente el estado actual del bien.
• Una tasación para determinar el valor de la servidumbre de conservación
• Evaluación de la lejanía de los minerales para determinar la probabilidad de extracción de minerales
• Título del trabajo
• En algunos casos
  • Una evaluación medioambiental
  • Un informe sobre el agua si los derechos de agua de riego están gravados por la servidumbre de conservación.

Además de los costes de estos documentos, existen otras tasas asociadas a la transmisión de una servidumbre de conservación, entre las que se incluyen una tasa de coordinación del proyecto, contribuciones a la dotación para la administración y defensa jurídica y diversos honorarios legales. En conjunto, estos honorarios suelen oscilar entre $75.000 y $175.000, dependiendo del proyecto. Las transacciones de venta a precio de ganga suelen ser más caras debido a la mayor complejidad que entrañan con los financiadores y a los requisitos adicionales de diligencia debida. A continuación se ofrece un desglose de los costes de transacción asociados a una servidumbre de conservación.

NOTA: Los propietarios que contemplen la posibilidad de constituir una servidumbre de conservación también deben saber que las servidumbres de conservación pueden dificultar la obtención de una hipoteca. Los propietarios deben consultar con sus bancos/prestamistas para determinar cómo gestionarían una hipoteca posterior sobre una parcela gravada por una servidumbre de conservación.

Costes - No financieros

Transmitir una servidumbre de conservación puede ser un proceso largo, lento y, a veces, difícil y lento que puede causar estrés, frustración y desacuerdos entre la familia. Esto puede ser especialmente cierto en las transacciones de venta a precio de ganga, que tienden a requerir más restricciones, cuestan más y llevan más tiempo. Además, los propietarios deben tener en cuenta que las servidumbres de conservación restringirán ciertos usos de la propiedad a perpetuidad (para siempre), reducirán las opciones de los futuros propietarios, disminuirán el valor de la propiedad y potencialmente prolongarán el tiempo necesario para vender la propiedad en el mercado abierto.

EVLT aplica estrictas políticas de confidencialidad para proteger a los propietarios, pero los financiadores pueden exigir que la información relacionada con una servidumbre de conservación se comparta con el público, y todas las servidumbres de conservación se inscriben en registros públicos. La ubicación de todas las servidumbres de conservación también se comparte con el servicio COMap de la CU, que está a disposición de cualquiera que esté suscrito.

Se trata de una decisión muy importante para usted y su familia. EVLT dispone de mucha información para ayudar a los propietarios a informarse sobre las servidumbres de conservación, y el personal de EVLT está disponible para pasar tiempo con los propietarios para revisar los detalles y los costes y beneficios asociados a las servidumbres de conservación. En última instancia, la decisión es suya - depende de usted decidir si una servidumbre de conservación tiene sentido financiero y honra el legado que está construyendo a través de su propiedad.

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este documento no constituye en modo alguno asesoramiento u opinión legal y EVLT no garantiza la exactitud de la información aquí contenida. Los propietarios de tierras deben consultar a profesionales independientes cualificados para obtener asesoramiento jurídico, financiero y fiscal antes de concluir que la donación de una EC podría acogerse a beneficios fiscales. EVLT no participará a sabiendas en un proyecto en el que tenga dudas significativas sobre la valoración o la idoneidad de la CE para cumplir los requisitos de la normativa federal o estatal aplicable. Incluso si EVLT acepta un CE donado y acuerda por escrito reconocer el valor de la donación, EVLT no garantiza expresamente, y no hace ninguna representación implícita o de otro tipo, sobre asuntos legales o financieros (incluyendo impuestos, patrimonio o bienes raíces), o que la transacción tiene valor de donación, o que la donación recibirá beneficios fiscales.